«Не просто панельки»

Публикуем фрагмент книги Марии Мельниковой «Не просто панельки: немецкий опыт работы с районами массовой жилой застройки» о программах санации многоквартирных зданий в Германии и странах Прибалтики, их финансовых и технических аспектах, потенциальной пользе этого опыта для России.

mainImg
0 Книга городской планировщицы и научной сотрудницы берлинского Центра компетенций по крупным жилым массивам Марии Мельниковой «Не просто панельки: немецкий опыт работы с районами массовой жилой застройки» доступна для скачивания на ее официальном сайте masshousing.ru.
Онлайн-презентация и обсуждение книги, организованные НИУ ВШЭ, состоятся 16 декабря 2020 в 19:00. Подробности – здесь.

В Восточной Германии доля приватизированного жилья (3,5%) очень низкая, потому что только отдельные наниматели захотели приобрести свои квартиры после санации по цене 1000 € за 1м² или дороже. (BENN, 2007, стр. 29).

Дома эпохи массового строительства возводились примерно в одно время. Поэтому необходимо одновременно восстанавливать техническое состояние многих зданий. Это одна из самых масштабных и сложных задач в организации дальнейшего развития районов массовой жилой застройки.
Особенность Германии в том, что основная часть фонда в панельных районах принадлежит крупным собственникам (жилищные компании, кооперативы). Это упрощает организацию процесса обновления фонда. Вместо сообщества собственников действует один субъект, как правило, финансово устойчивый. Но в Германии есть и другая практика модернизации зданий – реконструкция жилого фонда в исторических кварталах, где во многих домах квартиры принадлежат частным лицам. Для работы с такими территориями на законодательном уровне создана схема работы с процессами реконструкции – территории санации (нем. Sanierungsgebiet) и агентства санации (нем. Sanierungsträger). Данный опыт может быть интересен для России.
Сохранение и модернизация национального жилищного фонда является одной из основных задач развития национальной экономики Германии. Жилой фонд является не только ответственностью собственников, важную роль играет государство. Оно создает условия, в которых собственники могут предпринимать эффективные действия для улучшения технического состояния принадлежащих им зданий.
Сохранение и модернизация жилого фонда – эта одна из главных тем при разработке концепций городского развития. Для городских властей часто эта задача часто более значима, чем новое строительство, ведь показатели ввода жилого фонда, как правило, никогда не превышают 1% существующих в городе квартир.
KfW, Государственный банк развития ФРГ, играет важную роль в процессе энергетической модернизации зданий. C 1990 банк инвестировал около 68 млрд евро в жилой фонд Восточной Германии. Это позволило собственникам (жилищным компаниям, жилищным кооперативам, ассоциациям жителей) отремонтировать более 65% жилого фонда, который преимущественно состоял из панельных домов.

Фото: Мария Мельникова. Лицензия СС BY-SA 2.0
«Мы не такие богатые, чтобы жить в некачественном жилом фонде»

В объединенной Германии социалистический жилой панельный фонд считали «недостроенным». Прежде всего, потому что в нем отсутствовал слой утеплителя на фасаде. Из-за постоянного воздействия осадков на наружные стены техническое состояние несущих конструкций ухудшалось. Это стало обоснованием для проведения быстрой и масштабной санации.
Согласно исследованиям проекта BEEN, в панельных зданиях можно сократить первичную тепловую энергию на 40–50% (BEEN, 2007). При реконструкции панельного фонда в Берлине удалось достигнуть показателя 60 кВтч первичной энергии на кв. м жилой площади в год, что более, чем в два раза ниже средних показателей по Берлину (148 кВт ч на кв. м в год).
Германия стала лидером по масштабу санации жилого фонда среди стран Восточной Европы, потому что у нее было наилучшее соотношение стоимости жилья и коммунальных ресурсов к доходам населения. По данным организации IWO «Жилищная инициатива для Восточной Европы», уровень санации жилых домов серийной застройки достигает сегодня 85% (IWO, 2018).
Санация зданий в Берлине

Районы на окраинах Берлина были первыми территориями в Восточной Германии, где проводилась масштабная санация. Инициатива исходила от городских властей: в 1992 году по заказу Сената Берлина была разработана «Энциклопедия панельных зданий». Она содержала перечень возможных мероприятий по модернизации всех серий индустриального домостроения ГДР с расчетом их стоимости. Теоретические рекомендации были проверены на практике за счет реализации нескольких пилотных проектов в Берлине. На основе данной работы собственники зданий и представители банков могли легко оценить затраты на модернизацию.
В 1993 году Сенат Берлина запустил программу поддержки ремонта и модернизации зданий. Согласно этой программе, собственники должны были иметь 15% собственных средств, необходимых для проведения санации. Затем они могли обратиться за кредитом в банк KfW. Сенат Берлина также предоставил дополнительную поддержку. Модернизацию всех панельных зданий в Восточном Берлине (270 000 квартир) планировалось реализовать в течение 10 лет (Divigneau, 2010). Средний размер инвестиций для одной квартиры составлял 20 000 € (BENN, 2007, стр. 85).
Форма собственности не была важна при получении финансовой поддержки. Конечно, с организационной точки зрения, крупным жилищным компаниям и кооперативам было бы проще выполнять модернизацию. Но и здания, в которых квартиры принадлежали частным собственникам, могли принимать участие в этих программах на равных условиях.
Мероприятия в рамках массовой санации в Германии реализовывались не по отдельным зданиям, а в рамках квартала в целом. Крупные собственники рассчитывали потребность в инвестициях для каждого квартала и разрабатывали календарные планы проведения санации. Состояние жилого фонда в районе Хеллерсдорф, Берлин в 1989 году и после первой волны модернизации в середине 1990-х гг. Это позволяло правительству Берлина планировать расходы регионального бюджета на программу поддержки (Divigneau, 2010).
Фото: Мария Мельникова. Лицензия СС BY-SA 2.0

Экономичность модернизационных мероприятий и разумное применение мер по повышению энергоэффективности являлись основными критериями при разработке программы массовой санации.
Во многих районах санация проводилась без отселения жильцов. Из-за этого возникли особые требования к организации строительства. Ключевая требование – проведение работ с наименьшим количеством жалоб от жителей. Для этого на стройплощадке работал специальный консультант, который в режиме реального времени мог ответить на все вопросы о строительных работах. Жилищные компании привлекали сразу несколько фирм для проведения работ. Во всех контрактах было условие: если одна из фирм не сможет выполнить свои обязательства, их выполнит другая, взяв на себя дополнительный объем работ. Так они гарантировали жильцам, что все работы будут выполнены в срок. Кроме того, в приоритете был контроль качества работ – представители собственника ежедневно документировали все скрытые работы.
Модернизация систем отопления, водоотведения и вентиляции подразумевала дополнительные работы внутри квартир с последующим ремонтом санузлов и кухни. Эти работы также проводились без отселения. Работы внутри одной квартиры длились всего 5 дней благодаря использованию конструкций заводской готовности. Проведение работ на разных этажах было синхронизировано по стоякам, что позволяло жителям пользоваться санузлом и кухней соседей по лестничной площадке.
Широкомасштабные мероприятия по санации позволили привести жилой фонд к современным техническим требованиям и снизить расходы на коммунальные ресурсы более, чем в два раза. В настоящее время санация зданий не реализуется в таком объеме. Собственники работают на основе долгосрочных 30-летних программ модернизации, а экономический эффект каждого мероприятия тщательно просчитывается.

Фото: Мария Мельникова. Лицензия СС BY-SA 2.0
Модернизация каких типов зданий является наиболее эффективной?

Немецкий опыт санации показывает, что с финансовой точки зрения наиболее эффективно проводить реконструкцию пятиэтажек при условии, что не нужно строить лифты. Так как лифты необходимы для маломобильных категорий населения, финансовую поддержку на их строительство можно получить дополнительно за счет средств специальных программ. Гораздо труднее реконструировать здания выше 10 этажей, потому что это дорого и технически сложно. Однако в Германии есть опыт энергетической модернизации высотных зданий. Часто в таких проектах выполняются только отдельные виды работ, которые полезны для жителей и экономически эффективны.
Большинство зданий были модернизированы с сохранением существующих планировок квартир и этажности. Отдельные проекты с изменением планов квартир, демонтажем верхних этажей выполнялись за средства собственников или за счет средств программы «Городская реконструкция Восток». Но это были единичные случаи. Пилотные проекты показали, что легче снести здание полностью и построить новое, меньшего размера и соответствующее современным стандартам.
Проекты с надстройкой этажей сложнее простой модернизации, потому что необходимо усиливать конструкции и обновлять инженерную инфраструктуру в здании. Они реализуются на территориях, где есть высокий спрос на жилье, а районы на окраинах городов часто к таким не относятся. Однако, решения с надстройкой и пристроенными секциями могут быть интересны, когда необходимо с наименьшими затратами обеспечить верхние этажи здания доступом на лифте. Сначала лифтовая шахта закладывается в пристроенную часть здания. Затем само здание надстраивается и доступ в квартиры на верхних этажах обеспечивается с помощью коридоров между старой и новой частями зданий.
Что происходит в сфере модернизации жилья сегодня

В начале 21 века Германия начала активно развивать «зеленую» экономику. Большое значение уделяется энергоэффективности в жилом секторе. С 2002 на законодательном уровне действует «Положение об энергосбережении – EnEV». Согласно § 9 этого положения, у собственников есть обязательства по осуществлению мероприятий по модернизации отопительных систем при реконструкции здания (снижение энергопотребления как минимум до 100 кВтч первичной энергии на кв. м площади квартиры в год) (BENN, 2007).
Фото: Мария Мельникова. Лицензия СС BY-SA 2.0

Кроме параметра «потребление первичной энергии», важную роль в «Положении об энергосбережении» играет «трансмиссионный коэффициент потери тепла». Он отражает средние потери тепла через всю оболочку здания. Закон устанавливает максимально допустимые значения для этих параметров. Однако банк KfW разработал несколько вариантов поддержки для стимулирования более высоких показателей энергосбережения (для зданий, у которых показатели потребления составили менее чем 100, 85, 70, 55 кВтч первичной энергии на кв. м площади квартиры за год). Чем лучше показатель энергоэффективности – тем больше сумма возможной дотации на погашение кредита (IWO, 2018).
А что происходит в других странах?

Задача повышения энергоэффективности жилья играет важную роль в политике Европейского Союза. С 2005 по 2007 гг. реализовывался межрегиональный проект «Прибалтийская сеть энергосбережения в жилищном фонде» (BENN). Его цель состояла в разработке стратегий и инструментов, направленных на энергоэффективную модернизацию зданий в странах Балтийского региона (Литва, Латвия, Эстония и Польша). Так, в Эстонии и в Литве доля частных собственников очень высокая (96% и 97%). Приватизация жилья после распада Советского Союза проходила практически бесплатно (цену можно было оплатить приватизационными сертификатами / ваучерами). Все это очень похоже на ситуацию в России (BEEN, 2007).
Проект искал ответ на вопрос, можно ли в этих странах повторить опыт массовой санации зданий, как это было в Восточной Германии. Эксперты проанализировали законодательство, сравнили ситуацию в экономике и в жилищно-коммунальном хозяйстве в странах Прибалтики, Польше и Германии. Они также оценили затраты на санацию и рассчитали финансовые возможности собственников по ее оплате. Из-за высокой стоимости кредита и низких доходов населения в странах Прибалтики по состоянию на 2007 год (год начала проекта BEEN) еще не удалось реализовать широкомасштабные программы санации. Только обеспеченные собственники могли модернизировать свой дом. Но после бесплатной приватизации состав жителей дома, как правило, был смешанным.
По итогам проекта была выработана рекомендация, что массовая санация может финансироваться с помощью долгосрочных дешевых кредитов, которые обеспечиваются за счет низкого процента в государственных банках. Процент можно дополнительно снизить за счет бюджетных субсидий. Квартира гарантирует выплату кредита – в противном случае банк ее заберет. Однако, обязательно нужно разработать инструменты поддержки малообеспеченных семей. Важное условие – необходимость провести комплексную санацию. Поэтапные мероприятия или их стихийные комбинации не должны быть предметом поддержки.
Альтернативный механизм финансирования – «контрактинг». В данном случае инвестор (например, строительная фирма) предлагает собственникам жилья реализовать весь пакет предусмотренных энергосберегающих мероприятий за свой счет. В этом случае сообществу собственников не нужно беспокоиться о поиске финансирования, предоставлении гарантии возврата кредитных средств. Инвестор требует только подписания договора, в котором собственники квартир обязуется ежемесячно выплачивать определенную сумму за проведенные работы (например, 15 евро на квартиру в месяц на протяжении 20 лет).
По мнению Томаса Яницки, члена Попечительского совета Инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» в Берлине: «Правительства стран Восточной Европы, которые переживают застой в реконструкции жилья, постепенно осознают, что ответственность за жилищный фонд не может просто передаваться в руки собственников без создания необходимых механизмов для последующего управления им». Сейчас главная проблема в том, что собственники, которые имеют возможность платить за энергосберегающую модернизацию своего жилья, зависят от согласия необеспеченных собственников, которые не в состоянии оплачивать расходы на санацию здания, даже если бы они этого хотели (Яницки, 2011).
Эстония
В Эстонии 96% зданий находится в частной собственности. Около 60% жителей живут в многоквартирных домах, построенных в период между 1961 и 1990 гг.

Процесс модернизации зданий в Эстонии начался в 2000-е гг. Финансовые институты были заинтересованы в выдаче кредитов, и наиболее активные и платежеспособные ассоциации собственников жилья могли их получить. Созданное в 2001 году финансовое агентство KredEx предоставляло ассоциациям собственников гарантии для получения кредитов в частных банках (Leetmaa, 2018).
В 2009 году в сотрудничестве с Европейским фондом регионального развития был создан «The KredEx Revolving Fund» – фонд для содействия энергоэффективной модернизации зданий. Благодаря созданию этого фонда, в Эстонии появилась более адекватная система поддержки, построенная на сочетании кредитов, гарантий по кредитам и грантов. На финансирование может претендовать любой дом, где после реконструкции энергопотребление сокращается на 20–30%. KredEx предоставляет 20 летние кредиты со средней ставкой 4%. Собственники должны обеспечить 15% средств (это могут быть собственные средства или займы в других банках).
Ассоциация собственников может также претендовать на грант от KredEx в размере от 15 до 35% стоимости работ по модернизации в зависимости от достижения определенных стандартов энергоэффективности и применения особенных технологических решений (например, система рекуперации тепла). В период с 2010 по 2014 год при поддержке KredEx модернизировано 663 здания (1,9 млн кв. м) (Kurnitski, 2018). С 2015 года были скорректированы требования по вентиляции зданий для получения грантов. В период с 2015 по 2019 профинансированы проекты реновации еще 400 зданий.
Фото: Мария Мельникова. Лицензия СС BY-SA 2.0

В домах поздних серий использовались качественные трехслойные панели, не требующие дополнительного утепления. Поэтому мероприятия по комплексной санации не включали визуальное преобразование фасада, чтобы не тратить деньги на исключительно эстетическое решение.
Литва
В Литве 97% зданий находится в частной собственности.

Программа модернизации многоквартирных домов в Литве существует с 2005 года. Она предполагает финансирование энергетической санации здания за счет низкопроцентного кредита (кредит на 20 лет, фиксированные 3% в течение первых 5 лет). Платежи по возврату кредита практически равны сокращению платы за коммунальные ресурсы после проведения модернизации (прежде всего, за отопление). Таким образом, программа стремится к тому, чтобы у жителей не возникала дополнительная финансовая нагрузка.
Программа также предполагает ряд бюджетных субсидий, покрывающих затраты на управление проектом, разработку проектной документации, контроль качества строительных работ. С 2012 года существует система грантовой поддержки инвестиций в строительные конструкции зданий (30% стоимости для всех, 100% для малообеспеченных семей). Ее могут использовать ассоциации собственников, планирующие выполнить капитальную реконструкцию здания.
С 2013 года в программе появилась вторая модель, предполагающая активное участие муниципалитетов. Городские власти назначают администратора проекта, а также готовят инвестиционный проект для домовладельцев. После согласования плана по модернизации здания собственниками администратор берет заемные средства, организует тендерные процедуры, несет ответственность за реализацию всех мероприятий и финансовый менеджмент. 80% проектов в программе управляются администраторами, назначенными муниципалитетом (Smaidžiūnas, 2018). Если собственники с низкими доходами не соглашаются на модернизацию – они лишаются субсидий на оплату коммунальных ресурсов.
Внесенные изменения повысили привлекательность программы – по состоянию на конец 2019 года реконструировано 2176 объектов; еще 421 дом находится в процессе модернизации.
Управление программой осуществляет Агентство энергетической эффективности в жилой сфере (BETA). В их круг ответственности входит утверждение проектов модернизации зданий, участвующих в программе, а также контроль процесса реализации на всех стадиях . С 2015 года BETA при поддержке «Жилищной инициативы Восточной Европы» (IWO) реализовывают проект «Энергоэффективное обновление городских территорий в Литве», направленный на поиск модели для комплексного обновления жилых районов и кварталов. Они также реализуют программу повышения квалификации для муниципальных служащих в сфере комплексной энергоэффективной модернизации жилых кварталов.
Латвия
В Латвии доля частных собственников составляет 85%. Около 95% зданий, построенных в период с 1941 по 1992 гг., требуют глубокой реновации из-за низких показателей энергоэффективности и отсутствия необходимых мер по содержанию в предыдущие периоды (Jörling, 2018, с.1).

В 2009 году латвийское правительство совместно с Европейского фонда регионального развития (European Regional Development Fund) запустило программу «Улучшение теплоизоляции многоквартирных зданий» («Improvement of Heat Insulation of Multi-Apartment Residential Buildings»).
C 2015 года в Латвии действует «ALTUM» – государственный финансовый институт развития, созданный при поддержке Министерства экономики и Министерства финансов. «ALTUM» реализует программу улучшения энергетической эффективности многоквартирных жилых домов. Собственники предоставляют в «ALTUM» техническую документацию на проведение модернизации, а «ALTUM» дает гарантии банкам на выдачу долгосрочного (до 20 лет) кредита объединению собственников. В 2016 году был создан Латвийский Балтийский фонд энергоэффективности (The Latvian Baltic Energy Efficiency Facility, LABEEF) для содействия компаниям, реализующим энергоэффективную санацию на основе энергосервисных контрактов (Jörling, 2018).
По состоянию на 2018 год было завершено около 740 проектов модернизации зданий (всего в Латвии – 53 тысяч многоквартирных жилых домов) (Blumberga, 2018).
Ключевые выводы из опыта стран Прибалтики

Результаты стран Прибалтики показали, что модернизация фонда, где все квартиры находятся в частной собственности, возможна. Однако для этого нужны условия, при которых собственники смогут действовать наиболее эффективно. Работающую систему поддержки модернизации зданий не сформировать в короткие сроки. Необходимо отслеживать, как ассоциации собственников реагируют на программу, а также совершенствовать механизмы финансирования. Именно такой процесс происходит в странах Прибалтики в течение двух последних десятилетий.
Опыт этих стран показывает, что программа энергетической модернизации выгодна государству в экономическом плане, поскольку появляются новые компании, рабочие места и увеличиваются налоговые платежи в бюджет.
Одна из проблем, которую отмечают в исследовательских отчетах о перспективах санации в Прибалтийских странах – малое количество жилых зданий и меньшее население, чем в Восточной Германии. Это препятствует возможности формирования устойчивых и независимых финансовых институтов и достижению высоких темпов модернизации. В Германии изначально в программу модернизации могли вложить значительное количество средств, потому что было много желающих реализовать проекты. Последующие проекты финансировались за счет средств, которые были получены в качестве возврата за кредиты (Jörling, 2018). В этом плане Россия более перспективна для массовой санации.
Для стран Евросоюза стимулом для модернизации зданий является повышение энергоэффективности экономики, снижение зависимости от экспорта энергетических ресурсов и экологические эффекты. В России эти вопросы не стоят на повестке дня. Но качество жилых домов советского периода все время ухудшается. По данным обследований жилого фонда в городе Уфа, период беспроблемной эксплуатации для 60–70% панельных зданий составляет только 15 лет (Самофеев, 2018). После этого может возникнуть риск обрушения части стеновых панелей, которые являются несущими конструкциями зданий. Чтобы их сохранить, необходимо выполнить мероприятия по комплексной санации. Утепление фасадов остановит процесс ежегодного замораживания и оттаивания стеновых конструкций, из-за которого ухудшается их состояние. В России сегодня необходима широкомасштабная программа санации многоквартирных зданий с работающими инструментами финансовой поддержки.
Потребность в профессиональном управляющем для организации санации

Эксперты IWO отмечают, что сообщества частных собственников в постсоциалистических странах часто недееспособны, когда речь заходит об энергетической модернизации зданий. Организация санации – это сложный процесс, таящий множество рисков для собственников. Первые стадии уже требуют финансовых затрат. Но при этом еще не ясно, удастся ли достичь результата. Ошибка на любой из стадий (концепция, проектирование, строительные работы) может привести к тому, что цели санации не будут достигнуты.
Именно поэтому вопрос модернизации зданий – это не только вопрос финансирования. Сообществу собственников нужна организационная поддержка.
Организация санации здания включает следующие стадии (Smaidžiūnas, 2018):
•подготовка концепции санации здания;
•организация общего собрания собственников и принятие решения о проведении санации;
•проведение тендера на разработку проектной документации;
•сопровождение процесса подготовки проектной документации;
•проведение тендера на строительные работы;
•финансирование работ (получение кредита, подача заявки на гранты);
•контроль и приемка строительных работ.
Например, как было описано выше, в Литве увеличилось количество домов-участников программы после того, как там стали назначать стороннего управляющего (Smaidžiūnas, 2018). Также важным механизмом была возможность покрытия затрат на администрирование проекта за счет безвозмездных субсидий.

«Агентства санации» для жилых территорий в Германии

Процесс санации усложняется, когда речь идет не только об отдельном здании, но о нескольких кварталах или территории жилого района в целом. В этом случае необходимо синхронизировать интересы большого количества участников, а также настроить множество параллельных процессов.
В Германии для решения этих задач существует инструмент «территории санации». Его правила закреплены в строительном кодексе. Решение о присвоении территории этого статуса принимает городская администрация. Затем город нанимает независимую компанию – «агентство санации» . В ее задачи входит координация планов модернизации зданий и территории. Собственникам, участвующим в процессе модернизации на основании разработанного плана, проще согласовать проект и получить льготные кредиты и субсидии.
Агентства санации не должны быть связаны со строительными организациями, работающими на территории. Это важное условие, закрепленное в законодательстве. Оно гарантирует, что при реализации проекта интересы жителей будут превалировать над интересами строителей.
«Агентство санации» (нем. Sanierungsträger) выполняет следующие функции:
•разрабатывает общий план преобразования для «территории санации» (нем. Sanierungsgebiete);
•организует общественные обсуждения и согласовывает план со всеми заинтересованными сторонами;
•координирует частные и общественные инвестиции;
•отвечает за реализацию мероприятий, которые финансируются из бюджета;
•вовлекает собственников в реализацию проекта;
•при необходимости помогает сообществам собственников организовать модернизацию зданий (за дополнительную плату).
Внедрение новых типов собственности при техническом обновлении фонда

Превалирование частной собственности в многоквартирных зданиях является сложностью для поддержания технического состояния жилого фонда в долгосрочной перспективе. Сообщества собственников, которые успешно работали на определенном этапе, через 10 лет, когда потребуется следующие действия, могут оказаться не такими эффективными. Еще одной преградой для совместных действий становится социальная неоднородность. Проблема в том, что «собственники, которые хотят и могут платить за модернизацию своего жилья в правовом плане зависят от согласия малообеспеченных собственников» (BENN, 2007). Это негативно влияет и на экономическое развитие страны в целом.
Поэтому необходимо задумываться о том, как внедрять в районах массовой жилой застройки альтернативные форматы собственности: кооперативы и жилищные компании, которые могут действовать эффективнее в долгосрочной перспективе.
В Германии в 90-е гг. стимулом для создания новых жилищных кооперативов в районах массовой жилой застройки было то, что они могли рассчитывать на дополнительное финансирование для модернизации фонда. Подобный сценарий может быть реализован и в России.
Перевод части жилого фонда во владение жилищных компании может произойти в тот момент, когда техническое состояние зданий на территории достигнет минимально допустимого значения, а собственники будут не готовы что-то предпринимать для его сохранения. Тогда в процессе обновления фонда может смениться тип собственности – часть собственников может стать арендаторами, а восстановление технического состояния будет происходить за счет средств жилищной компании.
Конечно, это лишь гипотетические сценарии. Но их необходимо учитывать. Применение данных механизмов требует тщательного анализа, адаптации законодательных условий. Кроме того, потребуется корректировка жилищной политики страны в целом. Если говорить о России, то в первую очередь следует остановить бесплатную приватизацию и уделить больше внимания сохранению существующего жилого фонда.

NB: библиографический список к исследованию Марии Мельниковой можно найти в ее книге.

08 Декабря 2020

Похожие статьи
Не серый, а цветной
Итогом последней проектно-исследовательской лаборатории, которую с 2018 года проводит петербургский офис международного архитектурного бюро MLA+, стала книга, посвященная серому поясу Петербурга. Ранее студенты и профессионалы раскрывали потенциал водных и зеленых территорий города.
Теория руины
Публикуем фрагмент из книги Виктора Вахштайна «Воображая город. Введение в теорию концептуализации», в котором автор с помощью Георга Зиммеля определяет руины через «договор» между материалом и архитектором.
Дворец Советов
В издательстве «Коло» вышла монография о Владимире Щуко, написанная еще в середине прошлого века. Публикуем фрагмент, посвященный главному проекту архитектора.
Инструменты природы
Публикуем фрагмент из книги архитектурного критика Сары Голдхаген, в котором исследуется возможность преодолеть усыпляющее воздействие городской среды, используя переменчивость природы.
Выставки больших надежд
В Strelka Press выпущено русскоязычное издание книги Ника Монтфорта «Будущее. Принципы и практики созидания». Публикуем отрывок о Всемирных выставках в Нью-Йорке 1939/40 и 1964 годов, где экспозиция General Motors «Футурама» представляла эффектную картину ближайшего будущего.
Из агоры в хаб
Публикуем фрагмент из книги «Музей: архитектурная история», посвященный современным формам институции: музей как агломерация, хаб, фабрика или проун.
Главный манифест конструктивизма
В Strelka Press выпущена основополагающая для отечественного авангарда книга Моисея Гинзбурга «Стиль и эпоха. Проблемы современной архитектуры» (1924): это совместный издательский проект Института «Стрелка» и Музея «Гараж». Публикуем главу «Конструкция и форма в архитектуре. Конструктивизм».
Теоретик небоскреба
В Strelka Press выпущено второе издание книги Рема Колхаса «Нью-Йорк вне себя». Впервые на русском языке она вышла в этом издательстве в 2013. Публикуем отрывок о «визуализаторе» Манхэттена 1920-х Хью Феррисе, более влиятельном, чем его заказчики-архитекторы.
Когнитивная урбанистика
Фрагмент из книги Алексея Крашенникова «Когнитивные модели городской среды», посвященной общественным пространствам и наполняющей их социальной активности.
Иркутск как Дрезден
Фрагмент из книги «Регенерация историко-архитектурной среды. Развитие исторических центров», посвященной возможности применения немецких методик сохранения исторической среды в российских городах.
Ваши бревна пахнут ладаном
По любезному разрешению издательства Garage публикуем две главы из книги Николая Малинина «Современный русский деревянный дом»: главу о девяностых и резюме типологии современного деревянного частного дома.
Уолт Дисней, Альдо Росси и другие
В издательстве Strelka Press вышла книга Деяна Суджича «Язык города», посвященная силам и обстоятельствам, делающим город городом. Публикуем фрагмент о градостроительной деятельности Уолта Диснея и его корпорации.
Планирование и политика
Публикуем отрывок из книги Джона М. Леви «Современное городское планирование», выпущенной Strelka Press в рамках образовательной программы Архитекторы.рф. Этот авторитетный труд, выдержавший 11 изданий на английском, впервые переведен на русский. Научный редактор этого перевода – Алексей Новиков.
Гаражный заговор
Публикуем главу из книги «Гараж» художницы Оливии Эрлангер и архитектора Луиса Ортеги Говели о «гаражной мифологии» и происхождении этого типа постройки. Книга выпущена Strelka Press совместно с музеем современного искусства «Гараж».
Очевидные неочевидности на улицах Нью-Йорка
Публикуем 7 главок из новой книги Strelka Press «Код города. 100 наблюдений, которые помогут понять город» Анне Миколайт и Морица Пюркхауэра – собрания замеченных авторами закономерностей, которые пригодятся при проектировании городской среды.
Памятник архитектуры
Публикуем главу из книги Григория Ревзина «Как устроен город». Современное отношение к памятникам архитектуры автор рассматривает в контексте поклонения мощам, смерти Бога и храмового значения парковой руины.
Башни и коробки. Краткая история массового жилья
Публикуем фрагмент из новой книги Strelka Press «Башни и коробки. Краткая история массового жилья» Флориана Урбана о том, как в 1960-е западногерманская пресса создавала негативный образ новых жилых массивов ФРГ и модернизма в целом.
Новейшая эра
В июне в Музее архитектуры презентована книга-исследование, посвященная ближайшим тридцати годам развития российской архитектуры. Публикуем фрагмент книги.
Технологии и материалы
МасТТех. Этапы большого пути
Алюминиевые архитектурные конструкции Masttech используют в своих проектах архитекторы ведущих бюро, таких как СПИЧ, ATRIUM, ТПО «Резерв». Не так давно специалисты компании разработали – по техническому заданию АБ Цимайло, Ляшенко и Партнеры – эксклюзивное решение оконно-витражного блока, который монтируется сразу на два этажа.
Шесть общественных комплексов, реализованных с применением...
Технологии КНАУФ АКВАПАНЕЛЬ® давно завоевали признание в отечественной строительной отрасли. Особенно в области общественных зданий, к которым предъявляются особые требования по безопасности, огнестойкости, вандалоустойчивости. При этом, технологии «сухого строительства» значительно сокращают монтажные работы.
Кирпич плюc: с чем дружит кладка
С какими материалами стоит сочетать кирпич, чтобы превратить здание в архитектурное событие? Отвечаем на вопрос, рассматривая знаковые дома, построенные в Петербурге при участии компании «Славдом».
Pipe Module: лаконичные световые линии
Новинка компании m³light – модульный светильник из ударопрочного полиэтилена. Из такого светильника можно составлять различные линии, подчеркивая архитектуру пространства
Быстро, но красиво
Ведущий производитель стеновых ограждающих конструкций группа компаний «ТехноСтиль» выпустила линейку модульных фасадов Urban, которые можно использовать в городской среде.
Быстрый монтаж, высокие технические показатели и новый уровень эстетики открывают больше возможностей для архитекторов.
Фактурная единица
Завод «Скрябин Керамикс» поставил для жилого комплекса West Garden, спроектированного бюро СПИЧ, 220 000 клинкерных кирпичей. Специально под проект был разработан новый формат и цветовая карта. Рассказываем о молодом и многообещающем бренде.
Чувство плеча
Конструкция поручней DELABIE из серии Nylon Clean дает маломобильным людям больше легкости в передвижениях, а специальное покрытие обладает антибактериальными свойствами, которые сохраняются на протяжении всего срока эксплуатации.
Красный кирпич от брутализма до постмодернизма
Вместе с компанией BRAER вспоминаем яркие примеры применения кирпича в архитектуре брутализма – направления, которому оказалось под силу освежить восприятие и оживить эмоции. Его недавний опыт доказывает, что самый простой красный кирпич актуален.
Может быть даже – более чем.
Стекло для СБЕРа:
свобода взгляда
Компания AGC представляет широкую линейку архитектурных стекол, которые удовлетворяют современным требованиям к энергоэффективности, и при этом обладают превосходными визуальными качествами. О продуктах AGC, которые бывают и эксклюзивными, на примере нового здания Сбербанк-Сити, где были применены несколько видов премиального стекла, в том числе разработанного специально для этого объекта
Искусство быть невидимым
Архитекторы Александра Хелминская-Леонтьева, Ольга Сушко и Павел Ладыгин делятся с читателями своим опытом практики применения новаторских вентиляционных решеток Invisiline при проектировании современных интерьеров.
«Донские зори» – 7 лет на рынке!
Гроссмейстерские показатели российского производителя:
93 вида кирпича ручной формовки, годовой объем – 15 400 000 штук,
морозостойкость и прочность – выше европейских аналогов,
прекрасная логистика и – уже – складская программа!
А также: кирпичи-лидеры продаж и эксклюзив для особых проектов
Дома из Porotherm
на Open Village 2022
Компания Wienerberger приглашает посетить выставку
Open Village с 16 по 31 июля
в коттеджном поселке «Тихие Зори» в Подмосковье. Этим летом вы сможете увидеть 22 дома, построенных по различным технологиям.
Вопрос ребром
Рассказываем и показываем на примере трех зданий, как с помощью системы BAUT можно создать большую поверхность с «зубчатой» кладкой: школа, библиотека и бизнес-центр.
Тульский кирпич
Завод BRAER под Тулой производит 140 миллионов условного кирпича в год, каждый из которых прослужит не меньше 200 лет. Рассказываем, как устроено передовое российское предприятие.
Стильная сантехника для новой жизни шедевра русского...
Реставрация памятника авангарда – ответственная и трудоемкая задача. Однако не меньший вызов представляет необходимость приспособить экспериментальный жилой дом конца 1920-х годов к современному использованию, сочетая актуальные требования к качеству жизни с лаконичной эстетикой раннего модернизма. В этом авторам проекта реставрации помогла сантехника немецкого бренда Duravit.
Своя игра
«Новые Горизонты» предлагают альтернативу импортным детским площадкам: авторские, надежные и функциональные игровые объекты, которые компания проектирует и строит уже больше 20 лет.
Сейчас на главной
Белые кровли
Офис продаж для жилого комплекса в Ухани в будущем превратится в детский сад для его обитателей. Архитекторы Atelier Xi заложили в свой проект оба варианта использования, чтобы не тратить ресурсы на снос и новое строительство.
Сохраняя историю Чистых прудов
Как сделать клубный дом комфортным, отвечающим требованиям дорогого современного жилья в центре города, сохранив максимум от подлинного здания 1915 года? Илья Уткин вместе с компанией Sminex решили этот ребус для Потаповского переулка, 5 – изучаем, как именно.
Яркий купаж
Винный бар в культурно-деловом кластере «Басманный двор», идеи для которого архитекторы позаимствовали у модернистской курортной архитектуры, добавив сочные цвета и винтажную мебель.
Звезды для Подмосковья
Выбрали 6 самых «звездных» и примечательных проектов Московской области из показанных на стенде «Зодчества» и рассматриваем их. Лидируют образовательные учреждения.
Спорт за окном
Скейт-площадка для линейного парка от XSA Ramps: профессиональный и любительский спорт, зрелищность и альтернативные сценарии досуга как часть благоустройства территорий жилых массивов.
Дом-гнездо
Шведский производитель спортивных электрокаров Polestar реализовал «концептуальную» модель домика на дереве, которая может сделать отдых на природе более экологичным.
Жизнь в лесу
Комплекс апартаментов в Рощино от бюро GAFA по своему устройству напоминает глэмпинг: жильцы наслаждаются нетронутой природой карельского перешейка, при этом располагают городскими удобствами и возможностями для общественной жизни.
Зодчество: лауреаты 2022
В пятницу в Гостином дворе вручили награды фестиваля Зодчество 2022. Хрустальный Дедал достался ЖК Veren Village архитекторов АБ «Остоженка». Татлин, премию за проект, решили не присуждать. Рассказываем, кого наградили, публикуем полный список.
Школа как сообщество
Лондонское бюро AdjoubeiScott-Whitby Studio превратило здание Александровского училища в Калуге в уникальную школу на 150 учеников. Здание начала XX века адаптировали под британскую образовательную систему – как в программном смысле, так и в архитектурном.
Пена дней
В интерьере ресторана Sparkle бюро Archpoint переосмысляет эстетику винных погребов и обращается к образам, связанным с игристым вином – пузырькам, пене и жизнелюбию.
Небоскреб с оазисами
В Сингапуре завершено строительство небоскреба по проекту архитекторов BIG. Управляющим системами здания искусственным интеллектом и другими цифровыми компонентами занималось бюро CRA – Carlo Ratti Associati.
Королевство зеркал
На XXX по счету Зодчестве столько решеток и зеркал, что эффект дробления реальности на кусочки многократно усиливается. Только ради этого ощущения стоит посетить фестиваль. Но кроме того выставка богата, разнообразна и работает как хорошо отлаженная машина по всем направлениям: губернскому, студенческому, арт-объектному, круглостольному и прочим. Делать бы и делать такие фестивали.
Руин-бар
Нижегородский бар, спроектированный Fruit Design Studio, совмещает эстетику запустения с дворцовой роскошью, созданной из черновых материалов – бетона, армированного стекла и грубого металла.
Обещания и надежды
Объявлены шесть лауреатов Премии Ага Хана 2022. Они обещают лучшее будущее людям, демонстрируют новаторство и заботу о природе.
Оазис в дождливом городе
Бюро MAD Architects разработало интерьер первого в Петербурге коворкинга сети SOK. Его отличительная черта – обилие зелени и элементов биофильного дизайна, характерная для города колористика и отсылки к литературному наследию.
KOSMOS: «Весь наш путь был и есть – поиск и формирование...
Говорим с сооснователями российско-швейцарско-австрийского бюро KOSMOS Леонидом Слонимским и Артемом Китаевым: об учебе у Евгения Асса, ценности конкурсов, экологической и прочей ответственности и «сообщающимися сосудами» теории и практики – по убеждению архитекторов KOSMOS, одно невозможно без другого.
Глядя в небо
В Саратове названы победители фестиваля короткометражных любительских роликов, посвященных архитектуре. Фильм, приглянувшийся редакции, занял 1 место. Размышляем о типологии, объясняем выбор, «показываем кино».
Заплыв за книгами
Водоем на кровле у библиотеки в провицнии Гуандун сделал ее «подводной»: читатели как будто ныряют туда за книгами. Авторы проекта – 3andwich Design / He Wei Studio.
Мои волжские ночи
Павильон для кинопоказов и фестивалей на набережной Саратова: ажурные стены, пропускающие речной простор, и каннская атмосфера внутри.
Японский дворик
Концепция благоустройства жилого комплекса у Москвы-реки, вдохновленная модернистскими садами и японскими традициями: гравюры Кацусика Хокусай, герои Хаяо Миядзаки и пространства для созерцания.
Лекции отменяются
Новый корпус Амстердамского университета прикладных наук рассчитан на новый тип образования: меньше лекций, больше проектной работы.
Лаборатория для жизни
Здание Лаборатории онкоморфологии и молекулярной генетики, спроектированное авторским коллективом под руководством Ильи Машкова («Мезонпроект»), использует преимущества природного контекста и предлагает пространство для передовых исследований, дружественное к врачам и пациентам.
Индустриальная романтика
Atelier Liu Yuyang Architects превратило заброшенный корпус теплоэлектростанции и часть территории набережной реки Хуанпу в Шанхае в атмосферное городское пространство, романтизирующее промышленное прошлое территории.