– Давайте начнем с истории участка – Бадаевский завод был предназначен под редевелопмент еще в 2000-х, менялись инвестиционные контракты, проводились конкурсы. В чем особая сложность этой территории?
Дмитрий Глущенко,
главный инженер проекта:
– Сложность представляет большое количество обременений, прежде всего – выявленные объекты культурного наследия. Территория площадки застроена достаточно плотно. И основной вызов, который стоял перед инвестором все эти годы – найти концепцию, которая будет соответствовать и месту, и целевой финансовой модели. Нынешний собственник – Capital Group – в 2016 приступил к полноценному анализу площадки. Был конкурс, по итогам которого остановились на предложении бюро Herzog & de Meuron.
Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода. Изображение
© Herzog & de Meuron
Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода. Изображение
© Herzog & de Meuron
Мы вошли в проект в начале 2017-го, когда было утверждено участие Herzog & de Meuron, и Capital Group искал российского генпроектировщика, который имел бы эффективный опыт тесного взаимодействия с иностранными архитекторами, и сделал бы их концепцию жизнеспособной.
То, что было представлено в конце марта на презентации, есть результат нашей совместной работы с HdM и CG в течение всего 2017 года. Мы присутствовали при процессе формообразования новой застройки на участке, видели всю «хронологию мысли» швейцарских архитекторов. Рассматриваемых вариантов, если я не ошибаюсь, было больше сорока. Все они были в конечном итоге отметены, потому что не выполняли самую главную задачу – сохранить восприятие завода с набережной Москвы-реки.
Проект застройки территории Бадаевского пивоваренного завода © Herzog & de Meuron
– Однако новая застройка будет тоже очень заметной.
Д.Г.: Да, она заметна, а как иначе? Точечная интеграция застройки не работает, потому что она разрушает цельное восприятие комплекса с набережной. Я понимаю, почему общественность так остро реагирует на проект. Потому что такого в Москве никто не делал. У нас примеров домов на ножках – всего два: на Беговой и на Проспекте Мира. Таких опор нет нигде.
Инженерные системы. Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Проектное бюро АПЕКС
– И надо как-то ответить на критику по поводу «жизнеспособности» этих опор…
Максим Бобровничий,
руководитель отдела строительных конструкций:
– Все говорят, что колонны невероятно тонкие, но на самом деле это не так. Первоначально мы и наши коллеги из Швейцарии, конструкторы Schnetzer Puskas, рассматривали колонны меньшего диаметра – 400–600 мм. Дело в том, что для европейцев это уже стало стандартным решением, когда в стальную трубу под защитой бетона погружается еще дополнительно стальной сердечник. По сути эта колонна практически полностью стальная. Да, она выглядит тонкой, гибкой, но ее условная гибкость не нарушает СНиПы, количество стали в ней намного больше, чем просто в стальной трубе, заполненной бетоном. Соответственно, напряжение в материале колонны ничтожно. Угрозы потери устойчивости от проектных нагрузок не существует. Посчитать эту колонну не так сложно, сопромат существует веками, и Леонард Эйлер уже несколько сотен лет как придумал теорию устойчивости тонких сжатых стержней, гибких стержней. Напряжение в колонне, грубо говоря, 19 МПа, а сталь выдерживает до трехсот.
Жесткие заделки крепления колонн. Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Проектное бюро АПЕКС
Более сложный вопрос, как сделать эти колонны экономичными, потому что такие сердечники в России не производятся. Кроме того, по улицам Москвы можно провозить до 15 метров, а у наших колонн длина – 35 метров, то есть их нужно сделать еще и составными, а стыковать эти сердечники по длине – отдельная сложность. Это больше технологический вопрос, а не технический. Поэтому основной проблемой для нас и Schnetzer Puskas было – как изготовить колонны в Москве из имеющихся в нашем распоряжении материалов и сделать их в результате приемлемыми по цене, а не везти эти сердечники через полмира. И мы этот вопрос решили, предложив заменить сердечники на стальную высокопрочную арматуру. Швейцарцы и мы подтвердили взаимными расчетами, что такой вариант вполне подходит.
Жесткие заделки крепления колонн. Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Проектное бюро АПЕКС
Еще одна важная проблема – обеспечить горизонтальную устойчивость сооружения, чтобы избежать любых колебаний. Herzog & de Meuron считают, что опоры их жилого комплекса – это лес, чаща, однако наклонные колонны, которые выглядят беспорядочно разбросанными по плану – это не только архитектурный элемент, но и конструктивный. HdM смогли это обыграть в своей концепции, а мы и Schnetzer Puskas с радостью использовали это для дополнительной горизонтальной жесткости, поэтому колебания здания от ветра гораздо меньше допустимых.
Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода. Изображение
© Herzog & de Meuron
Скептики должны понимать, что мы заложили большой запас прочности, и что было возможно сделать опоры еще тоньше и «страшнее». На стоимость выбранное, более надежное решение, влияет минимально. Единственное, архитекторы просили, чтобы сечение опор сильно не увеличивалось: им хочется, чтобы вау-эффект остался. Можно было бы сделать более дешевые колонны – больше бетона, меньше стали, сделать их 1200 мм вместо 800 мм, но эффект был бы потерян. Кроме того, часть колонн – пустотелые, через них проходят инженерные сети, они подвешены к каркасу. За каждым великим архитектурным концептом стоят совершенно житейские проблемы.
Д.Г.: Хочу пояснить, что структура работы над этим проектом такова, что есть привлеченный со стороны Herzog & de Meuron независимый консультант по конструктиву – базельское конструкторское бюро Schnetzer Puskas, которое совместно с Herzog & de Meuron успешно реализовывает проекты по всему миру – например, Эльбскую филармонию в Гамбурге, а также стадион в Бордо, где использованы аналогичные колонны, что запланированы на Бадаевском. Работа над проектом ведется таким образом, что они и мы делаем расчеты независимо друг от друга, то есть две команды конструкторов работают параллельно, по разным нормам, они – по еврокодам, мы – по российским нормам. Раз в три недели команды сверяются друг с другом, синхронизируют свои результаты и согласовывают решения. Поэтому принятые сейчас решения выверены вдвойне, двумя независимыми командами экспертов в области конструктивных решений.
– Как появилась такая схема сотрудничества?
М.Б.: У Herzog & de Meuron не было уверенности, что они в Москве найдут достаточно знающих и опытных конструкторов и инженеров, поэтому они подстраховались на начальном этапе. Сначала конструкторы и архитекторы в Базеле обменивались информацией быстрее, а мы получали ее с временным лагом, в итоге на начальном этапе мы шли немного разными путями. Потом стали напрямую общаться с Schnetzer Puskas, очень профессиональными и «открытыми» конструкторами, и дело пошло.
– Я знаю, вы работаете не только с Herzog & de Meuron, но еще со многими другими зарубежными партнерами. Такая схема работы характерна только для этого проекта?
Д.Г.: Обычно мы выполняем все разделы сами, сотрудничая только с иностранными архитекторами, но, помимо HdM, есть еще одно исключение из такого правила – это наш проект с Ренцо Пьяно, ГЭС-2. Там ровно так же на начальной стадии в момент разработки концепции и проектной документации со стороны маэстро были приглашены его давние партнеры – консультанты по конструктиву – Milan Ingegneria.
– А на какой стадии находится сейчас работа над Бадаевским?
Д.Г.: Сейчас идет разработка проектной документации, проекта реставрации. Не забывайте, что на участке – два объекта культурного наследия, которые проходят полномасштабную реставрацию и очень бережное приспособление.
Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода. Изображение
© Herzog & de Meuron
Если смотреть на гравюры столетней давности, завод был ансамблем из трех строений. В советское время центральный корпус частично разрушили и построили на его месте семиэтажное административное здание, и сейчас крайние два строения по-сиротски стоят рядышком с ним и теряются на его фоне. Это центральное здание, оно будет полностью снесено, и на месте его воссоздан по данным из городского архива Москвы тот корпус, которое стоял там сто лет назад. И так ансамбль завода восстанавливается в его историческом единстве.
– Чем будут заняты воссозданный корпус и сохранившиеся исторические постройки?
Д.Г.: В основном, это общественная функция, потому что этот район не изобилует инфраструктурой. Конкретно в этом квартале сейчас – три ресторана, спортивный зал, и все. Впоследствии в исторических корпусах будет открыт продовольственный рынок. В том корпусе, где была солодовня, будет воссоздано производство пива. Исконный дух завода возвращается.
ЖК «Бадаевский» / проект развития территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Herzog & de Meuron / предоставлено PR-службой Capital Group
ЖК «Бадаевский» / проект развития территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Herzog & de Meuron / предоставлено PR-службой Capital Group
Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода. Изображение
© Herzog & de Meuron
Конструктивный разрез по историческому корпусу завода. Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Проектное бюро АПЕКС
Схема интеграции колонн и объектов культурного наследия. Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Проектное бюро АПЕКС
– Со стороны набережной в комплексе возникнет общественное пространство?
Д.Г.: Да, со стороны набережной Тараса Шевченко – сильный перепад рельефа, и там будет создан фронт, который позволит включить эту набережную в жизнь, связать с другими частями набережной Москвы-реки, потому что сейчас она тупиковая и там нет ни движения машин, ни пешеходов. Там будет сформирована зона ресторанов и ретейла, кроме того, напрямую с набережной будет расположен ряд входных групп для жильцов в проектируемую жилую часть – «ленту». Входы устроят в углублениях между блоками ретейла, чтобы не выгораживать территорию, куда можно пускать только «своих». Жильцы будут заходить с набережной, а пространство со стороны завода останется публичным.
– Так как жилье помещено наверху, получается, разделение частного и общественного на уровне земли отсутствует, так эти зоны разделены по вертикали.
Д.Г.: Да, совершенно верно, и это разделение позволяет двум частям комплекса – зданиям завода и «ленте» – существовать максимально автономно. Стоит еще сказать про инженерию, так как многих пугает, что фасады будут промерзать, сосульки будут падать на голову, и так далее.
Расчет теплопроводности был произведен специалистами нашей компании двумя способами по двум стандартам – в соответствии с отечественными требованиями к энергоэффективности, и на основании энергетической модели здания, с разбором нескольких типов фасадного остекления, по аналогии с расчетами, необходимыми для сертификации LEED или BREEAM.
– Вы планируете получить сертификат?
Д.Г.: Сертифицироваться будет только один объект культурного наследия, один из исторических корпусов. Важно отметить, что это будет первый прецедент на территории СНГ, когда по системе BREEAM будет сертифицироваться объект культурного наследия (BREEAM Refurbishment). Жилую «ленту» инвестор принял решение не сертифицировать, это было упражнение с практической целью. Была создана ее энергомодель, и в зависимости от типов фасадов было проанализировано, сколько энергии будет тратиться в среднем в год на отопление, охлаждение, полностью на всю инженерию. На основании этого расчета был достигнут оптимальный баланс стоимости фасадов и затрат на инженерию. Отталкиваясь от результатов расчетов, подобраны конкретные фасадные решения.
– Как задумана парковка?
М.Б.: Парковка чрезвычайно сложная, так как геологическое строение специфическое. Кроме того, надо было учитывать транспортные потоки, обеспечить логистику для загрузки-разгрузки зоны ретейла, мусороудаления, обеспечить достаточное количество машиномест для жителей, гостей комплекса и сервисных служб.
Очень много и конструктивных сложностей. Колонны, поддерживающие жилую «ленту», надо опустить через паркинг до фундамента и объединить их дополнительной жесткостью на подземных уровнях. На период строительства основного котлована мы выгораживаем фундаменты объектов охраны, обносим их стеной в грунте, но особая трудность заключается в том, что для будущей логистики, для транспортных потоков надо не просто обнести фундаменты стеной в грунте, но и обеспечить связь нового паркинга на последующих этапах с объектами ОКН. Вот это будет в ряде мест даже сложнее, чем колонны. На самом деле, эти моменты скрыты, о них мало кто знает, а сложностей там очень много: не разрушить ОКН, связать их транспортно, связать их эвакуационными выходами. Это очень нетривиальная задача.
Конструктивный разрез по историческому корпусу завода. Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Проектное бюро АПЕКС
Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода. Генплан
© Herzog & de Meuron
Развитие территории бывшего Бадаевского пивзавода. Разрез
© Herzog & de Meuron
Кроме того, редко, когда в паркинге применяются железобетонные пролеты по 14 метров, а здесь именно так, поэтому будут достаточно большие зоны со сталежелезобетонными перекрытиями.
Если еще говорить об особенностях проекта, то стоит упомянуть, что, например, междуэтажные жилые перекрытия кессонированы. Таким образом, мы примерно на 30% сокращаем вес перекрытий, и, соответственно, на колонны приходится меньшая нагрузка.
Пролеты по 10 метров для жилья тоже нестандартны, получается, что на 100 квадратных метров не будет никаких вертикальных конструкций. Если бы колонны стояли чаще, то это был бы частокол, что ухудшало бы возможности будущих планировок. Использовано очень много композитов, жесткой арматуры, двутавров, швеллеров, для ужесточения плит перекрытий, потому что есть консоли по 4–6 метров. В здании много уникальных моментов, небольших, невидимых глазу, помимо хорошо заметных колонн. Наш проект активно обсуждают, но никто не говорит про то, что лестнично-лифтовые узлы и лифты заключены в стекло, и как таковой железобетонной шахты нет.
– Зато всех очень смущает пожарная безопасность. Все опасаются: как же люди будут эвакуироваться. Лестниц-то нет, лифтов нет. Как вы ответите таким скептикам?
Д.Г.: Если рассматривать схему эвакуации из этого здания, она ровно такая же, как и в здании без «ножек». Там есть лестнично-лифтовые узлы, есть лестницы типа Н2, есть лифты для пожарных подразделений. Все это функционирует в соответствии с нормами. Есть зоны пожарной безопасности на каждом этаже, в каждом холле, то есть в том, что касается пожарной безопасности, все решения лежат абсолютно в рамках норм.
С нижней части воздуховоды и системы пожарной безопасности не тянутся на кровлю жилого здания, в отличие от обычных домов. Спроектировано отдельное дымоудаление с «ленты», и отдельное дымоудаление с выбросами и заборами воздуха – у нижней части, что позволяет уменьшить площадь лестнично-лифтовых узлов и оставить здание «воздушным».
Это существенно повышает и надежность, потому что на каждую зону фактически существует отдельный инженерный центр: на жилье – один, на подземную часть – второй, на памятники – третий. Помимо того, что мы оптимизируем пространство, мы добиваемся еще большей автономии систем друг от друга. Не может быть такого, что в случае аварии, условно, в подземной автостоянке, выйдет из строя инженерное обеспечение «ленты», или наоборот. И большой плюс в том, что нас практически не торопили.
– Давайте коснемся хронологии проекта. Выиграли конкурс Herzog & de Meuron в 2016-м. Вы вступили в начале 2017-го. А когда планируется начать строительство?
Д.Г.: Естественно, хотели бы начать скорее, но все понимают, что уровень ответственности, который лежит на всех участниках проекта, в том числе и на заказчике, очень высок. Это редкий случай, когда заказчик понимает, что, если браться за такой проект, то надо строить так, как «нарисовано». И именно этот факт не позволяет сейчас с точностью до дня сказать, когда начнется и завершится стройка. Все хотят сделать качественный продукт, это должно быть и архитектурное, и инженерное заявление. Новая веха, новый уровень московского девелопмента.
Год ушел на очень подробную концепцию – архитектурную, технологическую, пожарную, инженерную, конструктивную. Мы сейчас занимаемся проектной документацией. Нельзя забывать, что проект приспособления подлежит обязательному утверждению Департаментом культурного наследия.
– А кто занимается реставрацией?
Д.Г.: Реставраторы – наши большие друзья. У «Апекса» есть лицензия Минкульта, у нас есть свои специалисты, но на этой площадке мы привлекли на субподряд реставрационную мастерскую «Фаросъ» Бориса Савина. Он глубоко погружен в материал. Мосгорнаследие помогает с архивными материалами, с определением круга допустимых решений. Я думаю, весь 2018-й уйдет на проектирование, согласование документации, а в следующем году приступим к разработке рабочей документации. Не ранее чем когда половина рабочей документации будет выполнена, начнется строительство. Потому что здесь не та площадка, на которой можно строить с листа или в параллели. Требования к качеству очень высоки.
ЖК «Бадаевский» / проект развития территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Herzog & de Meuron / предоставлено PR-службой Capital Group
ЖК «Бадаевский» / проект развития территории бывшего Бадаевского пивзавода
© Herzog & de Meuron / предоставлено PR-службой Capital Group
Проект застройки территории Бадаевского пивоваренного завода. Изображение © Herzog & de Meuron
Проект застройки территории Бадаевского пивоваренного завода. Изображение © Herzog & de Meuron
Проект застройки территории Бадаевского пивоваренного завода. Изображение © Herzog & de Meuron
